Come comprare casa All'asta.

Probabilmente anche tu sei stato tentato qualche volta di partecipare ad un’asta giudiziaria perché ti interessava un immobile o un altro bene che avresti potuto acquistare ad un prezzo di occasione. Se non l’hai fatto è forse perché alla fine non hai avuto la sufficiente disponibilità economica o forse perché ti spaventava l’idea di prendere parte ad una vendita dalla modalità a te sconosciuta.

Partecipare ad un’asta giudiziaria non è, poi, così complicato. E, inoltre, non ci vogliono dei requisiti particolari se non quello di non essere il debitore a cui è stato pignorato il bene oggetto della vendita. Tuttavia, è sempre buona cosa essere il più possibile informati sull’asta a cui si intende partecipare o che potrebbe destare attenzione. Capire, ad esempio, la differenza tra la vendita con intanto o senza incanto. Sapere come va presentata l’offerta e che cosa succede se si vince o se si perde. Ultimo aspetto (ma non ultimo): quanto costa partecipare ad un’asta giudiziaria e se si devono pagare delle tasse sul bene acquistato in caso di vittoria.

Chiunque può prendere parte alla vendita, che si tratti di una persona fisica o di una società. Ci vorranno, però, dei requisiti diversi, e vedremo anche questo per avere un’idea completa su come partecipare ad un’asta giudiziaria.

Indice

• 1 Asta giudiziaria: che cos’è?

• 2 Asta giudiziaria: chi può partecipare?

• 3 Asta giudiziaria: come partecipare?

• 4 Asta giudiziaria senza incanto: come funziona?

• 5 Asta giudiziaria con incanto: come funziona?

Asta giudiziaria: che cos’è?

Un’asta giudiziaria è il momento conclusivo del processo disposto da un giudice su richiesta di un creditore per portare a termine l’alienazione forzosa dei diritti di un debitore su un bene mobile o immobile al miglior offerente. In pratica, quando un bene (che si tratti di una casa, di un’opera d’arte o di altro) viene pignorato a chi ha un debito, quel bene viene venduto all’asta al fine di recuperare i soldi necessari a soddisfare il creditore. Se la vendita interessa un immobile, esso viene stimato da un perito incaricato dal tribunale. Chi offre di più, diventa proprietario di quel bene. Se la cifra per cui è stato venduti supera quella del debito, i soldi che avanzano tornano al debitore.

Tale trasferimento di proprietà viene determinato dal giudice con un apposito decreto emesso dopo il pagamento da parte di chi si aggiudica l’asta, che deve avvenire tra i 60 ed i 120 giorni successivi alla data della vendita. Il tribunale o il professionista delegato hanno il compito di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e vengono cancellate tutte le ipoteche ed i pignoramenti che gravano sull’immobile, se esistenti.

Asta giudiziaria: chi può partecipare?

Chiunque può partecipare ad un’asta giudiziaria, sia una persona fisica o una società, senza l’assistenza di un avvocato. L’unico che non può prenderne parte è il debitore.

Se il partecipante è un normale cittadino, deve presentare domanda semplice in carta da bollo presso la cancelleria del tribunale o, in caso di delega, al notaio o al professionista incaricato. La domanda va presentata entro il giorno precedente l’asta.

Se, invece, si tratta di una società, la domanda dovrà essere presentata e sottoscritta dal legale rappresentante, allegando il certificato di iscrizione al Registro delle imprese della Camera di Commercio da cui risulti la costituzione della società ed i poteri di chi sottoscrive e presenta la richiesta di partecipazione.

Infine, se si tratta di più persone o di più società, serve specificare nella domanda le quote di diritto reale che, in caso di vincita, ciascuno dei partecipanti intende rilevare dal bene messo all’asta.

Asta giudiziaria: come partecipare?

Prima di partecipare ad un’asta giudiziaria, conviene verificare nella cancelleria del tribunale una serie di cose. Nello specifico:

• le modalità per sottoscrivere la domanda;

• l’importo degli assegni circolari da allegare alla domanda a titolo di cauzione;

• la perizia tecnica effettuata su richiesta del tribunale, in modo da sapere se l’immobile è in regola oppure ci sono delle sanatorie da fare, se è ancora occupato dal debitore o da qualche suo inquilino o usufruttuario;

• la possibilità di visitare l’immobile.

Altra questione da accertare è se sarà possibile partecipare fisicamente di persona all’asta. In caso contrario, ad esempio quando l’asta avrà luogo in una città lontana da dove si risiede, è possibile delegare una persona che assista alla vendita munita da procura speciale redatta da un notaio oppure incaricare un avvocato. In caso di aggiudicazione del bene, il professionista incaricato dovrà comunicare entro tre giorni alla cancelleria del tribunale per conto di chi ha partecipato all’asta, in modo da sapere a chi deve essere intestato il bene aggiudicato.

Una volta verificato tutto ciò, è necessario consultare su Internet l’avviso di vendita per sapere se si tratta di un’asta con o senza incanto (vedi sotto).

Asta giudiziaria senza incanto: come funziona?

Se la vendita avviene senza incanto, chi vuole partecipare all’asta giudiziaria dovrà inserire nella domanda questi dettagli:

• il tribunale ed il giudice dell’esecuzione;

• la data e l’ora dell’asta;

• le proprie generalità;

• numero e descrizione del lotto interessato;

• la somma offerta, che non deve essere inferiore al prezzo di partenza per l’acquisto;

• la cauzione del 10% sull’importo offerto.

La cauzione e l’anticipo delle spese devono essere allegati alla domanda in assegni circolari non trasferibili. L’intestazione viene indicata nell’avviso di vendita. Nella busta sigillata che contiene la domanda e gli assegni bisogna inserire anche una marca da bollo da 14,62 euro. All’esterno della busta non bisogna indicare il nome di chi fa l’offerta. La busta va recapitata entro il termine indicato nell’avviso di vendita. Se arrivasse in ritardo, la domanda non verrebbe accettata.

Asta giudiziaria con incanto: come funziona?

Quando il giudice determina un’ordinanza di vendita per un’asta con l’incanto, stabilisce:

• se devono essere venduti uno o più lotti dell’immobile pignorato;

• il prezzo base;

• la data e l’ora dell’asta;

• l’importo della cauzione (non superiore al 10% del prezzo di partenza);

• il termine entro il quale la cauzione deve essere depositata da chi intende partecipare all’asta giudiziaria;

• la misura minima in cui l’offerta può essere aumentata;

• il termine (di un massimo di 60 giorni dall’aggiudicazione) e la modalità in cui il prezzo deve essere depositato.

La domanda va presentata presso la cancelleria del tribunale interessato, sezione Esecuzioni immobiliari.

L’offerta fatta il giorno dell’incanto è valida quando supera il prezzo base stabilito dal giudice. Diventa, invece, nulla, nel momento in cui viene superata al rialzo da un’altra offerta. Trascorsi 3 minuti senza che ci sia un’ulteriore proposta, l’immobile viene aggiudicato all’ultimo offerente.

Tale aggiudicazione, però, è provvisoria. L’esecuzione diventa definitiva solo con la successiva pronuncia del decreto di trasferimento dell’immobile.

Attenzione, però: entro 10 giorni dall’aggiudicazione possono arrivare delle nuove offerte, purché siano:

• superiori di almeno 1/5 al prezzo per il quale il bene è stato aggiudicato;

• depositate nella cancelleria del tribunale;

• accompagnate da una cauzione di almeno il doppio di quella versata per partecipare inizialmente all’asta.

A questo punto, il giudice ha la facoltà di:

• convocare l’asta, della quale l’aggiudicatario deve essere informato;

• stabilire il termine entro il quale presentare ulteriori offerte al rialzo.

L’aggiudicazione diventa definitiva quando:

• non ci sono ulteriori offerte al rialzo al termine della prima asta giudiziaria;

• si conclude la gara sull’aumento di 1/5 rispetto alla prima asta.

Il Recupero dei crediti.

COS’È IL RECUPERO CREDITI?

Si fa recupero crediti quando un cliente non paga le fatture. In questi casi, infatti, bisogna avviare procedure di recupero crediti per ricevere il pagamento a cui si ha diritto.

Con il termine recupero crediti si intendono tutte le azioni volte a recuperare una specifica somma di denaro che un soggetto, il debitore, deve ad un altro soggetto, il creditore. Il debito nei confronti del creditore nasce, di solito, dopo che quest’ultimo ha svolto una prestazione a favore del debitore e gli ha inviato tutta la documentazione necessaria al pagamento, come ad esempio la fattura. Se il debitore non paga la fattura entro la data di scadenza, è possibile iniziare la procedura di recupero crediti. Per farlo, però, è importante accertarsi che il credito non sia caduto in prescrizione e quindi diventato inesigibile.

Per riscuotere un credito potete chiedere assistenza a dei professionisti. Tuttavia, prima di affidarsi ad una società di recupero crediti, ci sono diverse azioni che potete avviare in autonomia per convincere il cliente a pagare la fattura.

Potete, per esempio, provare a riscuotere il vostro denaro telefonando al debitore. Oppure, potete inviare al cliente un promemoria, chiamato anche sollecito di pagamento. Consigliamo di inviarlo in tempi brevi e di includere:

• indicazione di effettuare il pagamento entro sette giorni;

• una specifica del reclamo al sollecito;

• una dichiarazione per cui, se il pagamento non viene effettuato entro sette giorni, verrà consegnato un reclamo per il ritiro merci a spese del cliente insolvente.

Se telefonate e lettere di sollecito non dovessero funzionare, consigliamo di rivolgervi a professionisti del settore, come ad esempio un’agenzia di recupero crediti o un avvocato.

FASI DEL RECUPERO CREDITI

Sia che vi affidiate ad un professionista, sia che agiate da soli, la riscossione dei crediti si divide in due fasi: la fase stragiudiziale e la fase giudiziale. 

La principale differenza fra i due procedimenti è che, mentre durante la fase stragiudiziale si richiede di pagare senza coinvolgere il Tribunale, in fase giudiziale ci si rivolge ad un giudice per ottenere il pagamento della fattura.

Fase stragiudiziale del recupero crediti

In genere, ogni procedura di riscossione crediti inizia in fase stragiudiziale. Questa fase è chiamata anche soluzione amichevole e permette di ottenere risultati in tempi brevi e con costi limitati. Gli strumenti tipici della fase stragiudiziale sono:

• Sollecito di pagamento scritto e/o telefonico;

• Piano di rientro;

• Messa in mora.

Tutte queste azioni hanno l’obiettivo di invitare il debitore a pagare in modo spontaneo.

Fase giudiziale del recupero crediti

Se, nonostante le richieste di pagamento, il debitore continua a non pagare, si può procedere in via giudiziale. In questo caso, il creditore dovrà rivolgersi al Tribunale per ottenere una condanna al pagamento. In questa fase del recupero crediti, però, è necessario chiedere assistenza ad un avvocato.

Le principali procedure giudiziali di recupero crediti sono:

• Ingiunzione di pagamento;

• Processo ordinario di cognizione;

   Procedimento europeo di ingiunzione di pagamento.